【40代子持ちFIREへ】住宅ローンはどうする？私が一気に完済した方法

40代で子育てをしながらFIREする、「子持ちFIRE」は果たして可能なのか？そんなふうに不安に感じている方も多いと思います。

FIREの難易度は、毎月の支出によって変わります。支出は小さいほどFIREはしやすくなるため、難易度は、独身＜DINKS＜＜子供1人＜＜＜子供2人……と、世帯人数が増えるほどに上がっていくのが一般的です（例外あり）。

そんな中、今回は、子供2人を絶賛子育て中の私の現在のポートフォリオと、住宅ローンの完済が目前に迫ってきた、その経緯についてお話をしたいと思います。

【2026年7月現在】世帯資産：6800万円

執筆時点での我が家の世帯資産は、約6800万円です。夫婦での内訳は以下です。

・私：約3700万円
・妻：約3100万円
※子供たちの旧ジュニア含む

この資産は、お互いの個人的な資産というよりは、それぞれの口座で管理している資産、くらいの意味合いです。

私のポートフォリオは？

まず、私の資産内訳は以下のとおりです。

……って言っても、これじゃ全然分からないですね汗

これは、私が資産管理をしている「Nomura Onestock」の画面なのですが、分からなすぎて草。

補足すると、まず投資信託はかなりゴチャゴチャしているのですが、ざっくり言うと、S&P500が5割、NASDAQ100とオルカンがそれぞれ2割、くらいの感じです（この分散投資に意味あるのか？議論は置いておく）。

ちなみに、上記の「確定拠出年金」は全部投資信託で、これがオルカンです。また、外国株式は、全額NASDAQ100に連動するETFのQQQです。

国内株式は、すべて個別株ですが、2024年の新NISA開始のときから配当株を少しずつ買い集めています。

妻のポートフォリオは？

妻のポートフォリオについては、ざっくりしか把握していないので、以下にざっくり記載します。

・投資信託（オルカン）：700万円
・ウェルスナビ：1600万円
・現金：800万円

基本的に、私が積立設定などをして、あとは放置、みたいな感じです笑

住宅ローンはいくら残っている？

実は、2026年7月現在、住宅ローンが残っています。その額は約2900万円弱です。

私は2018年に、首都圏の某エリアにマンションを購入しました。その金額は3480万円でした。急行停車駅の人気エリアかつ、駅から徒歩6分、広さは90平米超えの3LDKで、はっきり言って超破格の激安物件でした。

最初から一生住むことは想定しておらず、10〜15年住んで売却することを想定していたので、資産価値が維持できることと、流動性が高いエリアであることは非常に重視していました。

当時としても、事故物件を疑うレベルの値段だったのですが、そんなこともなく、ただ、問題はありました。マンションにエレベーターがあるものの、構造上、必ず階段を経由しなければならない＆メゾネット物件という、ちょっと珍しい物件だったことがその理由です。

階段があると、小さい子供がいるファミリー層は敬遠するんですよね……。まあ、当時は我が家には子供がまだいなかったので、勢いで買っちゃった、という感じです。

ギリギリのローン計画

価格としてはかなり安かったのですが、ローンを組む時に大きな問題がありました。それは、私が転職直後だったということです。というのも、妻がマンション購入にウキウキしすぎて、どんどん先に進めていってしまい、結果、収入の額自体は問題がなかったものの、ローンを組むのに非常に苦労しました。

最終的には、この金額であるにもかかわらず、フラット35でフルローンかつペアローンを組むというギリギリのローン計画となりました。

マンション、売却へ

このように、紆余曲折あってようやく購入に至ったマンションなのですが、現在は売却手続き中です。2026年7月現在、すでに買付の申込みが入っており、買主さんのローン審査中という段階です。

上記の階段が理由で、内見はガンガン入る一方でなかなか申込みまで行かない、という苦労もありましたが、なんとかここまで漕ぎ着けたという感じです。

売却価格は、約5000万円で、購入価格から＋1500万円、ローン残債を返して不動産業者への諸々の手数料を差し引いても2000万円近く残る予定となっています。

資産8000万円超えへ

野村総合研究所が発表している「富裕層のピラミッド」をご存じの方は多いと思います。

（引用：野村総合研究所、日本の富裕層・超富裕層は合計約165万世帯、その純金融資産の総額は約469兆円と推計）

この統計で使われているのが「純金融資産」という指標です。純金融資産は、預貯金、株式、投資信託、保険などの「金融資産の合計額」から、住宅ローンやマイカーローンなどの「負債（借入金）」を差し引いた金額のことを指します。

つまり、「世帯資産6800万円」と言っていますが、実際の我が家の純金融資産は6800ー2900で、3900万円ということになります。

ただ、買主さんのローンが通り、スムーズに決済まで行けば、このローン2900万円が消え、売却益2000万円が手に入るため、我が家の純金融資産は一気に8500万円を超えることになります。

これを考えると、我が家にとっての住宅購入という名の不動産投資は成功した、と言えそうです。

売却後は賃貸に

売却のために部屋を空けたあとは、賃貸に住んでいます。理由としては、希望エリアで予算内の物件が見つからなかったことが、一番大きかったです。自分の住んでいたマンションの売却価格が上がっているということは、新たに購入する物件の価格も上がっているということです。

物件を売って、新しく買おうとすれば、むしろ持ち出しが出る可能性が高かった。であれば、月々のキャッシュフローが若干悪化しても、売却益のほうを取って、それを運用すれば逆にキャッシュフローをプラスにできるはず、という思惑で、賃貸に住むことにした、というわけです。

住宅ローンは繰上返済したほうがいいのか？

子持ちFIREを目指している方で、住宅ローンを組んでいる方も結構いるのではないかと思います。我が家のように、購入時よりも明らかに価格が上がっている場合は売却を検討することでFIREに近づくこともできるかと思いますが、そうでない場合、あるいはタイミング的に売却しにくい場合、繰上返済について検討される方もいらっしゃるのではないかと思います。

これについて、個人的な見解を述べたいと思います。

繰上返済はしないほうがいい

仮に、返済額に対して収入に余裕があり、繰上返済が可能なケースもあると思います。しかし、このような場合でも、個人的な意見としては、「繰上返済はしないほうがいい」と考えます。

その理由はシンプルで、「住宅ローンはそのまま借りていたほうが得」だからです。住宅ローンは、数あるローン商品の中でも突出して金利の低い商品です。

仮に1000万円手元にあるとして、1％の金利を気にして返済に回すよりも、金利を支払いながら自分で運用することで7％の運用益を得たほうが圧倒的に得なのです。

もちろん、投資にはリスクがありますから、運用益が1％を下回る可能性もあります。それを気にするのであれば返済するのもありですが、世界経済の期待リターンを考えれば、そのお金をオルカンやS&P500などに突っ込んだほうが合理的なお金の使い方だと言えるでしょう。

お金が貯まっても住宅ローンを組むべき

今回、私は自宅マンションを売却することにしましたが、またいつか自宅（マンション）を購入する機会もあるかもしれません。そのときには、資産はさらに大きく増えているはずです。

それでも、私は現金で物件を買うことはしない予定です。

住宅ローンによるレバレッジ効果

御存知の通り、住宅ローンは、超低金利で数千万円という資金を個人で調達できるシステムです。仮に手元にお金があったとしても、これを利用しない手はありません。

マンションは、ローンで借りたお金で購入し、手元の現金は運用に回せば、資産運用の効率を最大化することができます。

住宅ローンは子持ちFIREの「足かせ」になるか？

住宅ローンがあることで、子持ちFIREが難しくなるのでは？と考えている方も多いかもしれません。しかし、この不安に対する個人的な経験から言える回答は、「住宅ローン自体が子持ちFIREの足かせになることはない」です。

持ち家のほうが毎月の支払いは少ない

同じような条件の物件に住む場合、賃貸よりも持ち家のほうが毎月の支払い額が少なくなるのが一般的です。つまり、無茶なローンを組まない限りは、むしろ購入したほうが楽になる可能性すらあります。

さらに、我が家のように、数年後の値上がりを見据えて購入すれば、売却益を狙うこともできます。

毎月ローンの返済でヒィヒィ言っている人は、そもそも無茶なローンを組んでいる可能性が高いです。そのような場合は、早急に身の丈にあった住宅に引っ越すべきです。FIREを目指すのであればなおさらです。

住宅購入は面倒くさいので無理に買う必要はない

ちゃんと身の丈にあった住宅であれば、むしろ購入したほうがFIREに近づく可能性がありますが、だからといって「買ったほうがいい」とも言えません。

なぜなら、住宅購入はめちゃくちゃ面倒くさいからです。物件探しやローン審査、契約、その後の確定申告、マンションなら管理組合への参加などもあります。私も理事長を務めたことがありますが、めちゃくちゃ面倒くさかった（しかもタダ働き）です。

そのへんも考慮に入れた上、特に資産価値の維持・向上が見込める物件であれば、ある種の「不動産投資」として住宅を購入するのはアリかなと思います。

まとめ：住宅ローンがあっても子持ちFIREはできる

今回は40代子持ちFIREを目指す私の住宅ローン事情について解説をしました。

私の場合、そもそもマンションを購入した時点で「出口」のことを考えていたというのはあったものの、不動産価格の上昇は、当初の想定を大幅に上回っていました。

第一子が中学校に上がるくらい、または高校に上がるくらいのタイミング、つまり12〜16年後くらいが1つの売却タイミングと見ていたので、住み始めてから7〜8年で売却まで行ったのは、嬉しい誤算、といったところです。

でも、やっぱり痛感したのは、いかに資産価値や流動性を想定しておくことが重要かという点です。妥協して微妙なエリアを選択することもできましたが、希望するエリアで最適なものを選べた（我が家の場合、たまたまの幸運もありました）ことがよい結果につながったと感じています。

子持ちFIREを目指すのであれば、住宅を購入する際、目の前の住みやすさだけでなく、「出口」も想定しておくことを強くおすすめします。

今回は以上です！